Het Parool, Ruben Koops en Herman Stil, 3-3-2021

“Ondernemers die ook eigenaar zijn, verkopen nu. Wiens huurcontract afloopt, zegt dat op, zowel zelfstandige ondernemers als de grote merken. De zelfstandigen met meer winkels brengen het terug naar één zaak. Je ziet het ook bij horeca, het merendeel redt het niet.” 

Door corona komen steeds meer winkelpanden in Amsterdam leeg te staan, een trend die eerder grotendeels voorbijging aan de hoofdstad. Voor winkeliers én inwoners is dat niet per se slecht nieuws.

De leegstand is niet altijd zichtbaar, weet Lony Scharenborg, straatmanager van De 9 Straatjes. “Een aantal plekken waar geen huurder zit wordt nog gebruikt, als pop-upwinkel of tijdelijke galerie. Of  de huidige huurder mag nog even blijven. Dat geldt voor de hele binnenstad.” 

De leegloop heeft mede te maken met de huurprijzen die de afgelopen jaren fors zijn gestegen in de binnenstad. “Als het druk is, dan haal je die er wel uit. Maar nu tikt dat hard aan. Ook voor de flagshipwinkels van grote ketens.” 

Niet definitief

Scharenborg verwacht niet dat de huren definitief zullen dalen. “Er wordt nu veel tijdelijk verhuurd, voor een jaar of tot corona voorbij is. Dat heeft het geen gevolgen voor de huren op lange termijn.” 

Robert Bleekemolen van makelaardij B&O Retail erkent de zware tijden, maar hij ziet ook dat in de belangrijkste winkelstraten de eigenaren en huurders met elkaar om tafel gaan. Pandeigenaren willen liever niet uitstel op hun hypotheeklasten vragen aan de bank. Die schrikken daar doorgaans van, met mogelijk gevolg dat verhuurders onder bijzonder beheer worden geplaatst. “Niet handig, want dat kan consequenties hebben voor eventuele herfinanciering.”

Elders in de binnenstad is het beeld gemengder. Zo wordt door ondernemers geklaagd over de leegloop van de Haarlemmerbuurt, maar feitelijk valt dat volgens BIZ-manager Sheila Prommenschenckel mee. “We hebben in de buurt 3 procent leegstand. Woonwinkel &Klevering is net leeg, die stopt helemaal met winkels. En Bestseller op de Haarlemmerstraat is failliet. Dat zijn twee grote panden op plekken die in het oog springen.”

Voldoende animo

Ze verwacht niet dat deze panden lang blijven leegstaan. “Er is veel interesse, van leuke winkeliers.  Ik ben best tevreden met de mix van winkels in de buurt, die bewaken we ook. De meeste verhuurders bewegen mee. Het is ook voor hen belangrijk dat het gebied aantrekkelijk blijft.”

Bleekemolen  ziet voldoende animo onder nieuwe winkeliers, van zowel middenstanders als webwinkels die ook offline beschikbaar willen zijn voor hun klanten. “Die zien nu kansen om plekken te krijgen waar ze voorheen niet tussen kwamen, omdat de huurprijzen nu zakken. Wij hebben de afgelopen maanden diverse huurcontracten gesloten.”

Mooi afgewerkt

Zoals modemerk Labfresh, dat binnenkort een flagshipstore opent op een prominente plek in de Van Baerlestraat. “In 2019 had Labfresh nooit zo’n betaalbaar huurcontract gehad,” zegt Bleekemolen. “De verhuurder heeft flink in het pand geïnvesteerd en het mooi afgewerkt, onder meer een trap van 70.000 euro, om hen in dat pand te krijgen.” 

Dat geldt ook voor een middenstander als delicatessenwinkel Nixx’, die vorig jaar een pand in de Cornelis Schuytstraat betrok tegen een huurprijs die 25 procent lager ligt dan voor corona. “Die hadden daar in de oude situatie nooit kunnen zitten.”

Onderzoekers houden er rekening mee dat de leegstand van winkelpanden in Amsterdam de komende twee jaar fors zal stijgen. In 2022 wordt rekening gehouden met een leegstand van 14,6 procent in Amsterdam - dat was tot voor kort 5,5 procent. Amsterdam kent daarmee  de grootste stijging van Nederland, omdat het fenomeen vroeger nauwelijks speelde in de populaire binnenstad.

Dat zegt Gertjan Slob, onderzoeker bij Locatus die onlangs met het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een omvangrijke studie over winkelleegstand publiceerde. “Toen we dit rapport schreven, wisten we niet dat er nog een lockdown voor winkels zou komen. Dus ik denk dat de cijfers zelfs nog iets negatiever uitvallen.”

Toerisme

“Door het virus blijven mensen thuis,” zegt Slob. “Amsterdam wordt nog harder door geraakt vanwege het hoge aantal internationale toeristen dat voorlopig niet meer terugkeert.  Het gevolg is dat de waarde van het winkelvastgoed en de huren dalen.”

De markt speelt daar al op in, zegt Etienne van Unen van vastgoedadviseur Colliers. “Voor nieuwe huurders is nu alles bespreekbaar, van huurvrije periodes tot zelfs meefinancieren van investeringen in de zaak. Bij bestaande huurders zie je dat er steeds meer cijfers en gegevens over de winkel met de eigenaar worden gedeeld, zodat op basis daarvan de huur kan worden bepaald. Er worden zelfs covidclausules gesloten: als er weer een uitbraak is, wordt de huur gedeeld.”

Als de leegstand de komende jaren doorzet, zitten daar ook schadelijke gevolgen aan, vreest onderzoeker Slob. “Dadelijk ontstaat de situatie dat de stad niet alleen onbetaalbaar wordt om in te wonen, maar dat er ook nog eens geen werk meer te vinden is voor lager opgeleiden. Dan verandert het centrum in een yuppenstad en worden anderen de stad uitgedreven.”

Aanloopstraten

Tegelijkertijd biedt winkelleegstand volgens hem ook kansen op de overspannen woningmarkt. Hoewel wonen in een winkelpand voor de eigenaar minder opbrengt, zijn die inkomsten nog altijd beter dan een pand langdurig leeg laten staan. “In de Kalverstraat kan dat niet uit. Maar ik verwacht dat vastgoed in de aanloopstraten naar het centrum  op termijn goedkoop genoeg wordt om te veranderen in woningen.” Dan moet wel de gemeente meewerken met bestemmingsplannen.

Gebieden buiten het centrum profiteren mogelijk zelfs van de coronacrisis. De pandemie laat zien dat winkelstraten in woonwijken floreren, omdat mensen graag een blokje om gaan om boodschappen te doen. Nu meer winkelpanden vrijkomen, biedt dat kansen voor winkeliers. Als zij dreigen het contract op te zeggen, zullen verhuurders bereid zijn de huur te verlagen, denkt Slob. 

Andere mix

Winkelmakelaar Robert Bleekemolen (B&O Retail) heeft zelfs een lijst met tientallen gegadigden die, juist door de lagere huren, staan te springen om iets te huren in Amsterdam. “Voor huurders die het vroeger niet konden betalen komt het centrum nu binnen bereik.”

Vastgoedadviseur Van Unen verwacht niet dat de leegstand zo hoog oploopt als Slob heeft berekend. “Modewinkels komen niet meer op het oude niveau terug. Maar er is genoeg animo om lege winkelpanden weer te vullen. Er zal een andere mix in de winkelstraten ontstaan, met meer horeca en food. Ik ben nu onder meer bezig voor Albron (onder meer Starbucks, Coffee Company, Anne & Max) en RCE (het bedrijf achter onder meer Loetje) om te zoeken naar nieuwe plekken in de stad.”