Op een steenworp afstand van de Westertoren, ergens in de Jordaan, bevindt zich een charmant, typisch Amsterdams appartement. Beetje vintage, beetje modern. Houten vloer, slaapbank in de huiskamer, moderne kunstwerken aan de muur, een bureautje met daarop een dienblad met halve flessen sterke drank, een minuscule slaapkamer met tweepersoonsmatras op de grond, strakke keuken gevuld met nuttige apparaten, pannen, serviesgoed, bestek, kruiden en meer. Een moderne badkamer, vol met potjes, flesjes en tubes en verspreid door het appartement hier en daar stapels boeken. Verhuurder: Lotte, een hippe jonge dame met lange donkerblonde haren en een trendy hoed.
Geschikt voor vier gasten. Prijs per nacht voor twee personen: 177 euro, exclusief kosten voor schoonmaak, service en toeristenbelasting, samen 60 euro. Kosten voor extra gasten: 25 euro per persoon. Welkom bij Airbnb, het miljardenbedrijf van Silicon Valley-whizzkids Brian Chesky, Joe Gebbia en Nathan Blecharczyk.
In 2015 verdiende de Amsterdamse bevolking ongeveer honderd miljoen euro aan vakantieverhuur van woningen. Het bedrag werd verdeeld over de eigenaren van circa elfduizend appartementen, woonboten en huizen. Het komt neer op een gemiddeld extra jaarinkomen van ruim negenduizend euro per persoon. Voor het overgrote deel gaat het om woningbezitters, soms huurders in de vrije sector, in een enkel geval bewoners van een sociale huurwoning. Met dollartekens in de ogen laten Amsterdammers zich, net als inwoners van dorpen en steden over de hele wereld, verleiden door de charmes van Airbnb en vergelijkbare sites als Wimdu en Flipkey.
Het concept is simpel. Je meldt je aan, geeft een sfeervolle beschrijving van je woning, de buurt en de stad, plaatst wat foto’s en geeft aan op welke dagen je zelf van huis bent. Op vakantie, bij je partner, even bij je ouders of op de bank bij een vriend of vriendin. Potentiële toeristen zoeken een vakantieverblijf in Amsterdam. Niet te duur, authentiek, tussen de locals en liefst binnen bereik van de grote attracties die de stad rijk is: het Anne Frank Huis, het Rijksmuseum, het Van Gogh Museum en als het even kan de coffeeshop en Madame Tussauds.
Amsterdam is in internationaal perspectief zo klein dat in ieder geval alle buurten binnen de ringweg A10 voldoen aan deze voorwaarde. Met de tram of de leenfiets ben je altijd binnen een half uur op iedere willekeurige locatie in het centrum. Geen wonder dat de stad het bijzonder goed doet bij Airbnb. Op basis van cijfers van de onafhankelijke onderzoekssite InsideAirnnb.com en van gemeentelijke data met betrekking tot de woningvoorraad van een aantal steden kan makkelijk worden berekend hoeveel procent van de woningen wordt aangeboden op Airbnb. In maart 2016 kent Amsterdam 11.362 actieve listings op Airbnb, oftewel woonadressen die op dat moment actief worden aangeboden als vakantiewoning voor een bepaalde periode in het jaar.
Amsterdam telt in totaal 417.096 woningen. Een snelle rekensom leert dat 2,72 procent van de totale woningvoorraad wordt aangeboden via Airbnb. Binnen de ring is dat percentage aanzienlijk hoger: tegenover een woningvoorraad van 273.994 staan exact tienduizend accommodaties op Airbnb, een percentage van 3,65. In de populairste Airbnb-buurten, de Grachtengordel en de Burgwallen, ligt het percentage rond de zeven. Daarbij moet gezegd dat het niet in alle gevallen gaat om hele woningen. Ongeveer tachtig procent van de verhuurders biedt slechts een kamer aan en is in veel gevallen zelf aanwezig tijdens de verhuurperiode.
Zijn de Amsterdamse percentages hoog? In Berlijn, een stad met een totale woningvoorraad van ruim 1,92 miljoen, zijn 15.373 woningen beschikbaar via Airbnb, een percentage van 0,8. De internationale top-drie wat betreft het netto aantal Airbnb-accommodaties zijn Parijs (35.428), New York (35.957) en Londen (25.361). Om de percentages te berekenen gaan we uit van de woningvoorraad van de inner cities, dus niet de agglomeraties rondom deze steden. Het levert percentages op van respectievelijk 3,13, 1,06 en 1,72. Barcelona, een stad die bijzonder veel problemen ondervindt van de groeiende stroom toeristen en van vakantieverhuur van woningen, kent een percentage van 1,49.
‘In mijn omgeving ken ik denk ik wel honderd mensen die leven van de inkomsten van Airbnb’, zegt Sander Schimmelpenninck, ondernemer en redacteur bij zakenblad Quote. Als een van de eersten liet hij zien wat de schaduwzijde is van deze quasi-idealistische manier van bijverdienen. ‘Het zijn jongens en meisjes die een appartement in de Jordaan hebben gekregen van hun ouders, toen ze gingen studeren. Toen hebben ze iemand ontmoet, zijn gaan samenwonen, en hadden ze een huis over.’ Wat doe je daarmee? Je kunt het verkopen, maar juist de eerste jaren van Airbnb waren daarvoor niet bijzonder geschikt. Het bedrijf werd opgericht in 2008, het jaar van de val van Lehman Brothers, Merrill Lynch, Fannie Mae en Freddie Mac, van de nationalisering van ABN Amro en de redding van ING. Het eerste jaar van de Great Recession en de historische crisis op de internationale woningmarkt.
Een aantal maanden eerder, in oktober 2007, de maand waarin ABN Amro voor 72 miljard euro werd overgenomen door Royal Bank of Scotland, Fortis en Banco Santander, werd het eerste zaadje van Airbnb geplant. Brian Chesky, een twintiger uit het suburbane stadje Niskayuna, had geld nodig om de huur te betalen van zijn appartement in San Francisco. Chesky, zoon van joodse ouders, beiden sociaal werker, verhuisde na het voltooien van zijn bachelorsopleiding aan Rhode Island School of Design naar Los Angeles om kort daarna te vertrekken naar San Francisco, het stedelijk hart van de technologische revolutie, thuishaven van ondernemers, miljonairs en werknemers van de grotere en kleinere techbedrijven in Silicon Valley. In San Francisco was de gemiddelde woningprijs tussen 1987 en 2007 toegenomen met ruim 325 procent, van iets minder dan 200.000 naar 850.000 dollar. In een interview in The New York Times vertelde Chesky in oktober 2014 over de eerste schreden op weg naar succes. ‘Na mijn afstuderen werkte ik in een winkel voor industrieel ontwerp in Los Angeles. Maar na een jaar realiseerde ik me dat dit niet was wat ik de rest van mijn leven zou gaan doen. Het kwam denk ik deels doordat ik met ondernemers werkte die bezig waren met kleine projecten en ik me afvroeg: waarom doen zij dat wel en ik niet? Ik realiseerde me dat het verschil was dat zij het erop waagden en ik niet. Ik moest het er ook op gaan wagen.’
Chesky verhuisde naar San Francisco en trok in bij zijn studievriend Joe Gebbia, opgegroeid in Atlanta, Georgia. Tijdens hun studententijd in Providence, Rhode Island, stonden de twee bekend als de ondernemers van de campus. Chesky leidde het ijshockeyteam, Gebbia richtte zelf een baskelbalteam op. ‘Jarenlang probeerde ik hem te overtuigen naar San Francisco te komen, zodat we samen een bedrijf konden beginnen. Ik had altijd het gevoel gehad dat we dat ooit zouden doen’, aldus Gebbia in het zakenblad Fast Company. In 2007 werden de twee huisgenoten en beiden zegden hun baan op om zich volledig te kunnen richten op zakelijk succes. Maar nog dezelfde week, althans, zo luidt het verhaal, kwam er bericht van de huisbaas dat de huur met twintig procent werd verhoogd. ‘We waren allebei blut en we konden de huur niet betalen.’
Een toevallige voltreffer? Geluk? Een ietwat geromantiseerde versie van het echte verhaal? Of het bewijs van groot creatief en zakelijk talent? Waarschijnlijk een combinatie, met een grote nadruk op het laatste. Wie vanuit het niets een onderneming begint die acht jaar later (juni 2015) wordt gewaardeerd op 25 miljard dollar heeft een bijzondere gave.
Chesky en Gebbia, destijds 26 en 25 jaar oud, kwamen op het idee hun appartement te verhuren aan bezoekers van het aankomende World Design Congress, dat een paar weken later plaats zou vinden in San Francisco. Alle hotels waren volgeboekt, maar er was nog volop vraag naar accommodatie. De twee bouwden een simpele website, kochten drie luchtbedden, maakten foto’s van hun appartement en de luchtbedden en plaatsten die op de site. Het leverde binnen een mum van tijd drie huurders op, die ieder tachtig dollar per nacht betaalden. Bovendien werden ze al snel overladen met aanvragen van zowel potentiële huurders als verhuurders die zich wilden aanmelden bij de nieuwe website AirBed and Breakfast.
Twee jaar lang spaarden ze voor een beginkapitaal, door speciaal ontworpen dozen granenontbijt te verkopen met de presidentskandidaten Barack Obama en John McCain erop. Ondertussen vonden Chesky en Gebbia een derde partner in Nathan Blecharczyk, een technisch wonderkind met een bachelor Computer Science op zak, behaald aan Harvard. In 2009 werd het trio opgenomen in het start-up incubator-programma Y Combinator, springplank voor andere techreuzen als Reddit en Dropbox. Een half jaar werkten ze onder begeleiding van topondernemers aan de verdere ontwikkeling van het bedrijf en werden ze voorgesteld aan potentiële investeerders en partners. Bovendien ontvingen ze een startinvestering van enkele tienduizenden euro’s. Het bleek het begin van iets groots.
Een jaar later was de naam veranderd in Airbnb, telde het bedrijf vijftien medewerkers en werden er via de website zevenhonderdduizend overnachtingen geboekt. In een eerste private investeringsronde werd 7,2 miljoen dollar uitbreidingskapitaal opgehaald bij durfinvesteerders Greylock Partners en Sequoia Capital. Later volgden injecties van 112 miljoen, 450 miljoen en in juni 2015 1,5 miljard dollar. Op een uitzondering na allemaal geld van durfkapitalisten op zoek naar snelle groei en snelle winsten. Het was een groeiende trend onder start-ups, vooral in Silicon Valley: financiering met privaat geld maakt een beursgang in eerste, tweede en soms ook derde instantie overbodig. Een bedrijf blijft gevrijwaard van de regelgeving en bemoeienis die horen bij publieke financiering op de beurs en wordt niet gedwongen transparant te zijn over de financiële huishouding en bedrijfsvoering.
De website telt nu 1,5 miljoen accommodaties, verspreid over 34.000 steden in 190 landen. Het bedrijf heeft wereldwijd negentien kantoren, met in totaal meer dan achthonderd medewerkers. Zakenblad Forbes schat het vermogen van Brian Chesky, Joe Gebbia en Nathan Blecharczyk op 3,3 miljard dollar per persoon, gebaseerd op dertien procent eigenaarschap van Airbnb en de geschatte bedrijfswaarde van 25 miljard dollar.
Een van de steden waar door Airbnb flink wordt verdiend is Amsterdam. In december 2014 werd de stad even wereldnieuws toen het Amsterdamse gemeentebestuur als eerste een overeenkomst sloot met het verhuurplatform. Verhuur van een eigen woning via Airbnb werd onder voorwaarden gelegaliseerd. In ruil daarvoor zou Airbnb namens de gemeente vijf procent toeristenbelasting heffen over iedere reservering die via de site wordt gemaakt voor een accommodatie in Amsterdam. Als beperking werd vastgelegd dat een woning maximaal zestig nachten per jaar mag worden verhuurd aan maximaal vier personen per reservering. Tot dat moment was verhuur via Airbnb in feite illegaal, maar werd het in grote mate gedoogd. Het platform was te populair om een totaalverbod te handhaven.
‘Met de overeenkomst heeft Airbnb zichzelf witgewassen’, zegt Gert Jan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag van het Wijksteunpunt Wonen, een organisatie die al jaren wijst op het dreigende gevaar van vakantieverhuur van de eigen woning en van het aangrenzende beleid voor short stay-appartementen. ‘Een platform dat zich bewust niet houdt aan wet- en regelgeving is gelegaliseerd en het heeft ze niets gekost’, aldus Bakker. Het leverde Airbnb ook nog eens internationaal veel goodwill op.
Het is een typisch voorbeeld van de macht van bedrijven in de deeleconomie, zegt Koen Frenken, hoogleraar innovatie aan de Universiteit Utrecht. ‘Airbnb heeft zich ontzettend snel kunnen verspreiden omdat aan het delen van spullen geen langzaam productieproces vastzit. Dat is een heel belangrijke eigenschap van bedrijven in de deeleconomie. Het geldt ook voor Uber.’
Frenken spreekt van een omgekeerd innovatieproces: ‘Normaal gesproken wordt een innovatie eerst wetenschappelijk onderzocht, dan vindt een normatieve publieke discussie plaats over de wenselijkheid ervan, dan komt de politiek met regulering, en daarna pas komt een innovatie op de markt.’ Bij de deeleconomie gaat het precies omgekeerd. Bedrijven negeren willens en wetens de regels, verkrijgen in razend tempo een grote schare gebruikers en creëren op die manier legitimiteit, voordat de overheid zich over de effecten van het fenomeen heeft kunnen buigen en regelgeving heeft kunnen opstellen. Als de geest eenmaal uit de fles is, gaat hij er niet graag meer in.
Het is een werkwijze waar een sterke ideologische gedachte achter zit, vertelt Hans Schnitzler, filosoof en auteur van het boek Het digitale proletariaat, waarin hij inzicht geeft in de werkwijze van de nieuwe technologische reuzen. En in de cultuur in Silicon Valley, bakermat van Airbnb en andere technologische grootmachten als Facebook, Apple en Google.
‘De ideologie van de bedenkers sijpelt door in de technologie die ze bedenken’, zegt hij. In het geval van Silicon Valley gaat het over het algemeen om een ‘heftig libertarisch’ gedachtegoed. ‘Er heerst een heilig geloof in zelfredzaamheid, in het individu. Het idee van een sterke overheid, van regelgeving, daar gruwen de techies in Silicon Valley van.’ Als voorbeeld noemt Schnitzler durfinvesteerder en ondernemer Peter Thiel, oprichter van online betaalsysteem PayPal. In zijn keynote speech tijdens het jaarlijkse libertarische festival Libertopia zei Thiel in 2010: ‘Ik denk dat ik maar een klein beetje overdrijf als ik zeg dat de overheid dusdanig fundamenteel slecht is, dat het ontkennen van de aard van de overheid vergelijkbaar is met het ontkennen van het bestaan van de duivel.’
‘Ze zijn er heilig van overtuigd dat ze een betere wereld aan het creëren zijn’, vertelt Schnitzler. ‘Dat technologie een natuurkracht is en een oplossing voor alles. Mensen die dat ontkennen, houden de ontwikkeling van de mensheid tegen.’ Hetzelfde gedachtegoed zie je terug bij Airbnb, zegt hij. ‘Het zijn cowboys, ze hebben schijt aan alles.’
Bijvoorbeeld aan de wetten van de vrije markt, die drijft op een open speelveld en eerlijke concurrentie. ‘In Silicon Valley streeft men expliciet naar monopolies, want dat geeft kracht en invloed.’ Om dit te bereiken worden kansrijke start-ups zo snel mogelijk opgepompt met grote kapitaalinjecties van durfinvesteerders en door het aantrekken van de beste mensen en rekenkracht. ‘Zo creëer je een voorsprong die niet meer is in te halen.’ En de durfinvesteerders willen maar één ding: zo snel mogelijk rendement. Als het binnen bestaande wetgeving kan prima, als het buiten bestaande wetgeving moet, ook goed.
In oktober 2015 werd het Amsterdamse gemeentebestuur verrast door een persbericht van Airbnb. Het verhuurplatform liet weten dat het een bedrag van 5,5 miljoen euro aan toeristenbelasting zou overmaken aan de gemeente. Hoewel 5,5 miljoen euro een mooie bijdrage is aan de schatkist bleef onduidelijk hoe Airbnb tot dit bedrag was gekomen. Wethouder Laurens Ivens liet aan Het Parool weten zich overvallen te voelen. ‘Wij weten nog niet of dit bedrag klopt, pas aan het einde van het jaar worden de boeken gecontroleerd.’ Zoals hij zich eerder overvallen voelde door een agressieve campagne van Airbnb, waarbij huiseigenaren vanuit het kantoor in Engeland telefonisch werden benaderd om hun woning via Airbnb te verhuren. En door een reeks reclameposters die, met hetzelfde doel, breed door de stad werden verspreid.
Het geeft een treffend beeld van de vreemde verstandhouding tussen de twee partijen. Airbnb zoekt de grenzen op, in afwachting van een reactie. Hoe ver kunnen we gaan voordat we worden teruggefloten en zonder imagoschade te lijden? Een houding die ook onder raadsleden en wethouders steeds meer irritatie begint op te roepen. Want wie is er eigenlijk de baas in de stad? Onder oppositieleden is de overeenkomst die wethouders Udo Kock en Laurens Ivens sloten met Airbnb onderwerp van aanhoudende grappen. Twee onervaren Amsterdamse bestuurders met naïef enthousiasme, tegenover de keiharde onderhandelaars van Airbnb, zo is het heersende beeld onder critici.
Rutger Groot Wassink, fractievoorzitter van GroenLinks, is één van de critici. Hoewel hij toegeeft dat hij in de beginjaren ook gecharmeerd was van Airbnb ziet hij steeds meer de nadelen en dreigende gevaren. ‘Zijn woningen in Amsterdam er eigenlijk wel voor bedoeld om te verhuren als vakantiewoning? Is de stad ervoor bedoeld om op die manier te worden gebruikt?’ Het raakt aan de fundamentele vragen die zich in het overvolle Amsterdam steeds meer aandienen. Van wie is de stad? Wat wil je met de stad?
De implicaties van Airbnb blijken namelijk groter te zijn dan een paar jaar geleden kon worden voorzien. Het platform creëert een tweedeling tussen mensen met een eigen huis dat verhuurd kan worden en mensen zonder eigen huis, die niet op deze manier kunnen bijverdienen. Je bent hotelletje aan het spelen, zonder je te hoeven houden aan de regels en voorschriften binnen het hotelbeleid. Je bent commercieel ondernemer, zonder je te registreren bij de Kamer van Koophandel. Bovendien is er het sterke vermoeden van een prijsopdrijvend effect. Door vakantieverhuur van woningen stijgen de huizenprijzen in Amsterdam nog sneller dan toch al het geval is.
Jan Paternotte, fractievoorzitter van D66, de grootste partij in de gemeenteraad en het college, reageert met enig cynisme. ‘Heeft het invloed op de woningprijzen? Ik kan me niet voorstellen dat het effect groot is, omdat het percentage woningen dat wordt aangeboden daar niet groot genoeg voor is. En in Londen zie je dat er op een bepaald moment verzadiging optreedt.’ Hij verwijst naareen recent artikel in The Economist dat ingaat op de vraag waarom Airbnb zo weinig effect heeft gehad op Londen. Er wordt gewezen op het opmerkelijke gegeven dat in Londen slechts 0,5 procent van de bevolking zijn woning aanbiedt via Airbnb, terwijl het in Parijs 2,7 procent betreft. Het aantal aanmeldingen in Londen vlakt inmiddels af.
In het artikel valt echter ook te lezen dat het percentage in Londen zo laag is omdat het aanbod betaalbare woningen in de buurt van toeristische attracties in de stad zeer beperkt is. Een situatie die tegenovergesteld is aan Amsterdam, waar toeristische attracties als het Rijksmuseum, het Van Gogh Museum en het Anne Frank Huis omringd zijn door woonbuurten. Het is niet voor niets dat het percentage Airbnb van de totale woningvoorraad zo hoog is.
In maart diende Marjolein Moorman, fractievoorzitter van de PVDA, een motie in waarin ze vroeg om een onderzoek naar het prijsopdrijvende effect van Airbnb. De motie werd weggestemd door collegepartijen D66, VVD en SP. Onbegrijpelijk, vindt Moorman. Hoe kun je keuzes maken als je de cijfers niet kent? ‘Ik zag laatst een advertentie op Funda waarin expliciet stond dat de woning geschikt was voor verhuur via Airbnb. Het geeft aan dat onze kijk op het gebruik van een woning fundamenteel aan het veranderen is.’ Dat blijkt ook de anekdote van Diana van Loenen, gemeenteraadslid in Haarlem en voormalig raadslid van stadsdeel Oost. ‘Op een feestje vertelde iemand me dat ze een huis op de Wallen had gekocht en er van de makelaar meteen een Airbnb-account bij had gekregen.’
‘Als je geld kunt verdienen met een eigen woning wordt je woning per saldo goedkoper en dus waardevoller’, zegt Marieke Blom, hoofdeconoom van ING Nederland. Hoewel het volgens Blom lastig is om precieze cijfers te noemen, wil ze wel een snelle rekensom maken: ‘Als je jaarlijks vijfduizend euro bijverdient met de verhuur van je woning, dus ruim vierhonderd euro per maand, dan zou dat de koopprijs substantieel verhogen.’ Hoe substantieel? ‘Dat kan ik niet zeggen. Maar aanzienlijk meer dan een paar procent.’
Doordat een woning tijdelijk kan worden verhuurd, krijgt hij beleggingswaarde, stelt Wouter Winkel van vastgoedadviseur NL Real Estate. ‘Dat levert een waardevermeerdering op.’ Hij beredeneert de waardestijging eveneens aan de hand van het rendement dat de woning oplevert. Volgens cijfers van InsideAirbnb levert verhuur van een woning of kamer via Airbnb in Amsterdam gemiddeld 131 euro per nacht op. Uitgaande van de toegestane zestig dagen is het potentiële rendement 7860 euro per jaar. ‘Stel dat een neef van mij een huis wil kopen in Amsterdam en ik heb een ton op de bank, dan zou ik het hem zo lenen, want ik heb dan een rendement van bijna acht procent’, zegt Winkel.
Ook Peter van Gool, hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Amsterdam, is overtuigd van een prijsopdrijvend effect. ‘De mogelijkheid om via Airbnb bij te verdienen wordt verdisconteerd in de verkoopwaarde van een woning. Dat is een vanzelfsprekend gegeven. Je ziet ook dat een toenemend aantal mensen zoekt naar een woning waarvan een deel goed te verhuren is als vakantiewoning.’ Vooral woningen waarvan een deel te bereiken is via een eigen opgang zijn voor dit doel uitermate geschikt. Bij de aanbieding van een dergelijke woning staat dat ook vaak expliciet in de tekst, aldus Van Gool. ‘Dan staat er bijvoorbeeld dat het uitermate geschikt is voor onderhuur. Of voor twee gezinnen.’
Van Gool ziet nog een ander effect bij de opkomst van Airbnb. Oudere echtparen kiezen er vaker voor om in de stad te blijven en dat heeft gevolgen voor de doorstroom op de woningmarkt. ‘De kinderen zijn uit huis of ze hebben een praktijk aan huis opgeheven. In ieder geval hebben ze een etage over en die gebruiken ze steeds vaker voor vakantieverhuur.’ Vroeger zou een groter deel van deze groep ervoor hebben gekozen de stad te verlaten omdat de woonlasten na pensionering te hoog werden. ‘Nu blijven ze zitten en komt de woning niet vrij.’
Daarnaast versterkt de intrede van de deeleconomie op de woningmarkt het verschil in prijsontwikkeling tussen gewilde en minder gewilde buurten. Populaire buurten onder bewoners zijn over het algemeen ook populair bij Airbnb-toeristen. Hoe gewilder de buurt, hoe groter de waardestijging van de woning als gevolg van vakantieverhuur.
Uit een grote hoeveelheid onderzoeken komt inmiddels een duidelijk beeld naar voren van een grote tweedeling tussen de winnaars en de verliezers van dit nieuwe fenomeen. Wie niets heeft, kan ook niet delen. Hoe meer je hebt, hoe meer je kunt delen. De winst die in economisch opzicht wordt geboekt komt ten goede aan slechts een beperkte groep mensen. Onderzoek uit 2012 van Airbnb zelf wijst uit dat 89 procent van de Amsterdamse verhuurders studeerde aan de universiteit of het hbo. Tot een vergelijkbare conclusie kwam het ING Economisch Bureau in een onderzoek naar de deeleconomie, dat in juli 2015 werd gepresenteerd: ‘Vooral jongeren, hoger opgeleiden en mensen met een hoog inkomen maken gebruik van de deeleconomie. Het verdiende geld komt grotendeels terecht bij een selecte groep aanbieders die deze inkomsten met name met woningverhuur genereert. Tien procent van de aanbieders ontvangt gezamenlijk tachtig procent van alle gespendeerde euro’s in de deeleconomie.’
‘Sharing is caring, wordt er vaak gezegd’, aldus Marieke Blom van ING. ‘Maar sharing is ook gewoon kassa. Je kunt pas delen als je assets hebt. Als je in een huurwoning woont, kun je niet profiteren van de deeleconomie.’ Voor die groep is onderverhuur expliciet verboden door corporaties en andere grote verhuurders. ‘Er hangt een zweem van idealisme rond de deeleconomie en Airbnb’, zegt Blom. ‘Maar het heeft niets met idealisme te maken.’
Filosoof Hans Schnitzler spreekt, zoals meer critici, van de economisering van het privé-leven. Als er een groot evenement is in de stad, kun je vrienden vragen te komen logeren, of je kunt je woning of een kamer voor geld verhuren aan vreemden. De deeleconomie dwingt tot een constante afweging tussen een sociale of een commerciële benadering: delen op de ouderwetse manier of delen tegen een vergoeding.
En dan zijn er nog de louche vastgoedinvesteerders die miljoenen verdienen met illegale verhuur via Airbnb. ‘Makelaarskantoor Peters en van der Vloodt, Perca Vastgoed, de heren Kool en Van Riesen, Living Capital, de bekende namen’, somt Gert Jan Bakker van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag op. Officiële cijfers zijn er uiteraard niet, maar Bakker schat dat er enkele duizenden woningen zijn die structureel, bedrijfsmatig, meer dan zestig dagen per jaar aan toeristen worden verhuurd. Het zijn cijfers die overeenkomen met die van de onderzoeksite InsideAirbnb. Ook voor de komst van Airbnb was er al sprake van illegale hotels, maar sinds het platform is gelanceerd in Amsterdam is het booming, zegt Bakker. ‘Bovendien is illegale verhuur via Airbnb geaccepteerd door de volksmassa.’
Dat investeerders nog altijd azen op interessante woningen voor illegale Airbnb-verhuur blijkt uit een rondgang langs Amsterdamse makelaars. Ze worden veelvuldig gebeld door geïnteresseerden uit binnen- en buitenland. ‘Ik had laatst een bezichtiging en daar kwamen allemaal jonge Russen en Chinezen op af’, zegt Egbert Eppink van Puur Makelaars. ‘Kinderen van rijke ouders, die er niet wilden wonen, maar het puur zagen als Airbnb-accommodatie. Dat het illegaal is om meer dan zestig dagen te verhuren, interesseert ze helemaal niets.’
Uit officiële cijfers van de gemeente blijkt dat de gemeente in 2015 in samenwerking met de corporaties 167 illegale hotels heeft gesloten. Een fractie van het totaal. Reden voor het college om in 2016 een miljoen euro extra uit te trekken voor handhaving.
Dat is geen overbodige luxe, want duizenden illegale hotels staan voor duizenden woningen die worden onttrokken aan de Amsterdamse woningvoorraad. En dat is een problematisch gegeven in een stad waar tienduizenden mensen in de rij staan voor een woning. De schaarste wordt groter en ook dit heeft een prijsopdrijvend effect. Een analyse van New York University wees uit dat in de buurten Williamsburg en Greenpoint de prijzen tussen 1,2 en 2,3 procent zijn gestegen als gevolg van onttrekking van woningen aan de voorraad. Hiervoor werden cijfers gebruikt uit een onderzoek van de procureur-generaal, dat aantoonde dat in de betreffende buurten 300 tot 575 woningen werden gebruikt als illegaal hotel. Het gerenommeerde online magazine The Real Deal berekende dat de huurprijzen in deze buurten tussen de 37 en 69 dollar zouden dalen als de woningen weer zouden worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Op basis van een geschatte gemiddelde huurprijs van 3055 dollar zou dat een prijsdaling betekenen van 1,21 en 2,25 procent.
Uit onderzoek van de gemeente San Francisco bleek bovendien dat het onttrekken van een woning aan de voorraad een negatief economisch effect heeft van 230.000 dollar. Een woning minder betekent minder inwoners en minder mensen op de arbeidsmarkt. Uit gesprekken blijkt dat in Amsterdam nog niet op deze manier is gekeken naar het onderwerp. Wel andersom: extra woningen betekent meer mensen op de arbeidsmarkt en meer uitgaven in de stad.
Officieel moet over zeventig procent van de inkomsten uit vakantieverhuur belasting worden betaald, maar controlemiddelen zijn er nauwelijks. Inkomsten worden door de huurder betaald aan Airbnb en door Airbnb overgemaakt aan de verhuurder. Het platform geeft hierover niets door aan de Belastingdienst. In maart 2015 liet woordvoerder Nick Kouwenhoven van de Belastingdienst aan Quote weten: ‘Airbnb is geen onbekend fenomeen bij ons, maar de eerlijkheid gebiedt te zeggen dat het op dit moment geen speerpunt is. Het is lastig te controleren, dus de Belastingdienst zal in de regel alleen de opvallendste gevallen eruit pikken.’ In de zomer volgde een bericht van de fiscus dat een onderzoek zou worden ingesteld, maar sindsdien is hierover niets meer vernomen.
Wel wist NRC Q in november 2015 te melden dat de Belastingdienst vermoedt dat het bedrag aan ontdoken belasting wel eens hoger zou kunnen zijn dan de 5,5 miljoen euro toeristenbelasting die de gemeente Amsterdam ontving. Omdat Airbnb niet officieel in Nederland is gevestigd, kan de Belastingdienst geen gegevens opvragen. Dat kan ook de gemeente Amsterdam niet, maar op basis van de 5,5 miljoen toeristenbelasting (vijf procent per reservering) kan worden aangenomen dat in Amsterdam alleen al in 2015 door de verhuurders samen een bedrag van 110 miljoen euro is omgezet. Hiervan is circa negen procent, bijna tien miljoen euro, geïncasseerd door Airbnb als bemiddelingskosten. Honderd miljoen is geïncasseerd door de Amsterdamse verhuurders. Over zeventig procent van dit bedrag, dus zeventig miljoen euro, had belasting betaald moeten worden. Uitgaande van het laagste belastingtarief van 36,5 procent zou het gaan om 25,6 miljoen euro. Hoewel cijfers ontbreken, blijkt uit de reactie van de Belastingdienst en van globaal onderzoek van onder meer NRC Q en RTL Z dat weinig verhuurders de inkomsten werkelijk opgeven.
Wethouder Laurens Ivens was positief over de overeenkomst met Airbnb van een jaar geleden. ‘Amsterdam blijft een gastvrije stad, maar kan wel meer doen tegen illegale hotels en voor het beperken van overlast voor buren’, zei hij tegen Het Parool. ‘Een win-win-win-win-win. Ja, dat is vijf keer “win”: toeristen, omwonenden, nette verhuurders, Airbnb en de gemeente worden hier hopelijk beter van.’ Enthousiasme waar achteraf met de nodige argwaan naar mag worden gekeken. Na aanhoudende druk van de oppositiepartijen in Amsterdam werd in februari een deel van het Memorandum of Understanding tussen de twee partijen openbaar gemaakt, met als punt 1.6: ‘Partijen spreken af zich in hun communicatie in positieve zin uit te spreken over de in dit MOU overeengekomen samenwerking.’
Pas de afgelopen maanden lijkt Ivens zich nadrukkelijker uit te spreken over de nadelige effecten van Airbnb en over de samenwerking. In maart liet hij weten hardere maatregelen te gaan nemen. ‘We willen onderzoeken of het mogelijk is het maximaal aantal dagen te verlagen van zestig naar dertig’, zegt de SP’er vanachter de vergadertafel in zijn riante werkkamer in de Stopera. ‘Dat betekent niet dat we het ook willen doen, maar we willen in ieder geval weten of het mogelijk is.’ Vooralsnog zijn de berichten van de geraadpleegde juristen niet positief. ‘Het is juridisch lastig om mensen te verbieden hun woning voor zestig dagen te verhuren.’
Ondanks nuancerende uitspraken klinkt een kritische ondertoon door. Ja, hij weet dat er veel overlast is. Ja, hij kent de gevaren van woningonttrekking en het prijsopdrijvend effect. Maar nee, ook hij heeft geen cijfers. Wel wil hij Airbnb onder druk zetten om zich actiever op te stellen bij het handhaven van de Amsterdamse regelgeving. Ivens dreigt zelfs de overeenkomst op te zeggen als Airbnb zich niet coöperatiever opstelt. ‘Ze kunnen de site makkelijk zo aanpassen dat een woning die al zestig dagen is verhuurd uit het aanbod verdwijnt.’ Maar een motie van GroenLinks om de overeenkomst werkelijk open te breken om deze eis expliciet op te nemen, wordt door de collegepartijen verworpen.
Airbnb heeft via de website alle gegevens over verhuur van de accommodaties en kan precies zien welke voor meer dan de toegestane zestig dagen worden verhuurd. ‘Maar ze zijn niet verplicht die informatie te delen met de gemeente’, zegt Thomas Weij van advocatenkantoor SOLV, gespecialiseerd in de juridische aspecten van internet, data en privacy. ‘Airbnb is eigenaar van de data en beschouwt het bovendien als privacygevoelige gegevens.’ Ook kan het bedrijf niet verantwoordelijk worden gehouden voor eventuele illegale handelingen die worden verricht via de website. ‘Airbnb is een tussenpersoon, een bemiddelaar en is in die hoedanigheid niet aansprakelijk of verantwoordelijk voor het aanbod op de site’, legt Weij uit.
Ook in de overeenkomst tussen Airbnb en de gemeente zijn geen aanvullende eisen opgenomen wat betreft het delen van data en het ondersteunen van de gemeentelijke handhaving. Wel is Airbnb verplicht om in te grijpen als het wordt geattendeerd op een specifiek geval van illegale content. Weij: ‘Als een bemiddelaar wetenschap heeft van een onmiskenbare onrechtmatigheid moet het de bewuste content verwijderen.’ Dat gebeurde eind 2015, toen Airbnb zonder verdere toelichting 170 Amsterdamse adressen van de site haalde. Een poging om te laten zien dat het bedrijf wel degelijk bereid is mee te werken aan handhaving, maar die tegelijkertijd ook kwaad bloed zette. Wat was de onderbouwing? Waarom deze wel en andere niet? Waar was de bewijslast? Voor zowel gemeente als publiek bleef het een ondoorzichtige maatregel.
Veel harder was de kritiek een paar maanden later, in februari 2016, toen Murray Cox en Thom Slee van InsideAirbnb naar buiten brachten dat Airbnb de gemeenteraad van New York had misleid met gemanipuleerde data. Om in navolging van onder andere Amsterdam te komen tot een vorm van legalisering van vakantieverhuur werd door de gemeente een jaar lang iedere maand een snapshot genomen van het totale plaatselijke aanbod op de website. Kort voor het snapshot van februari werden plotseling duizend adressen van de site verwijderd, allemaal van verhuurders met meerdere adressen. In veel gevallen illegale hotels. Zo werd een grafiek gecreëerd die precies de afname van het aantal illegale hotels aantoonde die de gemeenteraad zo graag wilde zien.
Een pijnlijke affaire voor Airbnb, dat in New York een bijzonder hardnekkige tegenstander heeft gevonden. Bij gebrek aan coöperatie deed de procureur-generaal in 2014 een groot onderzoek naar verhuur van vakantiewoningen via Airbnb. Die stelde vast dat er meer dan honderd verhuurders waren met meer dan tien accommodaties. Deze groep verdiende samen 59,5 miljoen dollar. Boven aan de lijst stond een verhuurder van 272 adressen, samen goed voor 6,8 miljoen. Niet alleen een mooi inkomen voor de verhuurder, maar ook voor Airbnb zelf, dat verdient op iedere reservering die wordt gemaakt, een variabel bedrag tussen de zes en negen procent van de huurkosten.
Onderzoek van Penn State University wees uit dat een derde van de 1,3 miljard dollar die Airbnb in 2014 verdiende in de Verenigde Staten afkomstig was van verhuurders met meerdere adressen. Ook de Amsterdamse illegale markt legt het bedrijf geen windeieren. Precies zoals de durfinvesteerders met belangen in het bedrijf dat graag zien.
Moet Airbnb niet gewoon verboden worden? Het is een vraag die in de wandelgangen van de Stopera regelmatig wordt gesteld. Een einde maken aan alle onduidelijkheid, de regie weer in eigen hand nemen. Jan Paternotte van D66 wil er niets van weten, alleen al omdat een verbod op Airbnb in zijn ogen zal moeten leiden tot minimaal tweeduizend extra hotelkamers om aan de vraag naar accommodatie te voldoen. Bovendien gelooft hij in de voordelen van de deeleconomie en is hij ervan overtuigd dat de gemeente een einde kan maken aan de overlast en aan het uitbaten van illegale hotels. ‘We gaan heel hard handhaven.’
Of Amsterdammers dat ook geloven is de vraag. Waar de gemeente nog volop ruimte laat voor vakantieverhuur wordt door Verenigingen van Eigenaren steeds vaker een expliciet verbod opgenomen in het huishoudelijk reglement. ‘Als aankopend makelaar maak ik klanten er ook altijd van bewust dat ze hier op moeten letten’, zegt Hugo Jonkhoff van makelaarskantoor De Oude Stad. ‘Het is niet prettig als je net een woning hebt gekocht en je komt erachter dat bij de buren wiet rokende, dronken Britten op het balkon zitten.’
13 april 2016
.jpg)
.png)